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上周五（5月9日）攸克君不揣冒昧，亮出了一個(gè)鮮明的觀(guān)點(diǎn)，未來(lái)240天是購(gòu)房時(shí)間窗口。有些公號(hào)在轉(zhuǎn)載時(shí)，直接改成“未來(lái)240天是最佳購(gòu)房時(shí)機(jī)”，今天，攸克君將目光大大縮短，只聚焦于未來(lái)30天：猜一猜，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)發(fā)生什么大事？
一、調(diào)控政策不會(huì)反轉(zhuǎn)，進(jìn)入默認(rèn)模式
南寧、無(wú)錫、銅陵等城市出臺(tái)了有關(guān)房地產(chǎn)的政策后，攸克君跟一批業(yè)內(nèi)人士反復(fù)討論過(guò)。有的認(rèn)為這就是地方政府在救市，有的認(rèn)為只是微調(diào)。攸克君的看法是，這類(lèi)地方救市或者微調(diào)行為，未來(lái)30天還會(huì)有其他城市模仿、跟從，原因很簡(jiǎn)單，中央沒(méi)有喊停，而是默認(rèn)。
但沒(méi)有哪個(gè)已經(jīng)限購(gòu)的城市有膽子全面取消限購(gòu)。原因也很簡(jiǎn)單，這是跟中央對(duì)著干。中央說(shuō)了分類(lèi)調(diào)控，但沒(méi)有說(shuō)放棄調(diào)控。所以，房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)反轉(zhuǎn)。
二、信貸政策仍將從緊，特征從政策性收縮進(jìn)入主動(dòng)趨利性收縮。
前幾天，北京農(nóng)商銀行首套房利率可以打9折的消息，很是讓一些開(kāi)發(fā)商興奮，這是不是意味著房貸利率甚至房地產(chǎn)信貸政策都要松動(dòng)了？
攸克君很抱歉地通知你，那只是個(gè)別商業(yè)銀行想借此彎道飚車(chē)、搶占房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的行為，而不可能是商業(yè)銀行的普遍選擇。
不相信？那就請(qǐng)央行行長(zhǎng)周小川來(lái)回復(fù)你。5月10日下午，周小川在清華五道口全球金融論壇進(jìn)行演講，面對(duì)市場(chǎng)上有關(guān)央行將全面降低存款準(zhǔn)備金率的傳言時(shí)明確表示，目前不會(huì)采取大規(guī)模刺激政策。
開(kāi)發(fā)商被認(rèn)為是降低存款準(zhǔn)備金率的最大受益者，但周小川否認(rèn)會(huì)降準(zhǔn)，那就死了房地產(chǎn)信貸松動(dòng)這條心吧。另外，之前的信貸收縮大多是貫徹中央上峰的調(diào)控指令，這一次收縮，從去年底開(kāi)始，主要是受到銀行內(nèi)部資源的調(diào)配影響，特征上屬于主動(dòng)趨利性收縮，代表著銀行業(yè)整體看淡地產(chǎn)業(yè)。
三、全國(guó)性降價(jià)將由多個(gè)知名房企啟動(dòng)，形式不一，有人高調(diào)有人低調(diào)。
攸克君宣稱(chēng)未來(lái)240天是購(gòu)房時(shí)間窗口，就意味著這個(gè)時(shí)期一定有房企降價(jià)。你當(dāng)然曉得，這句話(huà)的意思，不是指像九龍倉(cāng)那樣在某幾個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，而是排名靠前的房企在全國(guó)范圍內(nèi)的降價(jià)。
攸克君放句狠話(huà)，未來(lái)30天，房企前20強(qiáng)里，至少有一家企業(yè)會(huì)在全國(guó)范圍降價(jià)。它要符合幾個(gè)條件：第一，它是上市公司，有財(cái)報(bào)壓力。一季度財(cái)報(bào)都不好看，上半年只剩下一個(gè)多月了，如果要降價(jià)，越快越好，必須在6月上旬前發(fā)動(dòng)。第二，它是全國(guó)性房企，在很多城市尤其是二三線(xiàn)城市有大量項(xiàng)目。而二三線(xiàn)城市的庫(kù)存壓力要大 于一線(xiàn)城市。第三，是全國(guó)范圍內(nèi)降價(jià)，不是在某幾個(gè)城市低價(jià)入市搞促銷(xiāo)。
攸克君從一位前輩那里偷來(lái)一句話(huà)：如果前十強(qiáng)的萬(wàn)科、中海恒大等，任何一家發(fā)起全國(guó)性降價(jià)行動(dòng)，那就標(biāo)志著2014年房地產(chǎn)調(diào)整行情的確立。
最大的可能是，恒大發(fā)起全國(guó)性降價(jià)，萬(wàn)科、中海、保利在一些城市搞低價(jià)入市和促銷(xiāo)。攸克君的建議是，大佬們，別看中央臉色了，趕緊降價(jià)吧。
四、哪些區(qū)域?qū)⒙氏冉祪r(jià)
最先降價(jià)的城市，就是那些供應(yīng)量巨大，商品房庫(kù)存畸高的城市。杭州、長(zhǎng)沙、武漢、沈陽(yáng)、合肥，如果前面說(shuō)的房企在這些城市有項(xiàng)目，將在這里派[最新消息 價(jià)格 戶(hù)型 點(diǎn)評(píng)]出先鋒部隊(duì)。如果分區(qū)域來(lái)說(shuō)，最先降價(jià)的是長(zhǎng)三角、珠三角和中部城市，北京則會(huì)排在第二批城市，剛需盤(pán)先降。
降價(jià)幅度不要期望太高，以25%為上限。什么房?jī)r(jià)腰斬，回到2009年，別做夢(mèng)了。剛需遇上有合適的房子，就買(mǎi)了吧。
五，降價(jià)會(huì)呈現(xiàn)什么特征？
市場(chǎng)層面，降價(jià)現(xiàn)象會(huì)在全國(guó)呈現(xiàn)多點(diǎn)開(kāi)花的局面，個(gè)案會(huì)比前一段時(shí)間出現(xiàn)的更多，但是把它定義成普遍性的降價(jià)，仍然要謹(jǐn)慎，因?yàn)椴煌?lèi)型的開(kāi)發(fā)商對(duì)待降價(jià)的態(tài)度不一樣，比如，考慮到客戶(hù)關(guān)系，一些發(fā)展商對(duì)降價(jià)策略是持懷疑與保留態(tài)度的，他們寧可通過(guò)其他方式讓利。
攸克君認(rèn)為，上述降價(jià)的規(guī)律性并不是很好找，但是總體會(huì)呈現(xiàn)以下兩個(gè)特征：
1.一二線(xiàn)城市與三四線(xiàn)城市都會(huì)有更多的個(gè)案出現(xiàn)，但是一線(xiàn)城市的降價(jià)效果會(huì)更為明顯，更能引發(fā)市場(chǎng)的正反饋，更容易激活客戶(hù)，相比之下，三四線(xiàn)樓市降價(jià)效果可能并不會(huì)很明顯，甚至?xí)鸬椒醋饔茫?/div>
2.在分布區(qū)域上，全國(guó)性房企比較集中的城市會(huì)是“重災(zāi)區(qū)”，杭州、長(zhǎng)沙，沈陽(yáng)是概率較大城市。降價(jià)路徑基本上是，由全國(guó)化布局房企領(lǐng)銜、本土房企被迫跟進(jìn)。當(dāng)然，人們會(huì)很奇怪，雖然海南樓市符合這些特征，卻不會(huì)出現(xiàn)大面積降價(jià)的現(xiàn)象。
同時(shí)，銷(xiāo)售回款將成為更重要的指標(biāo)，在公司內(nèi)部考核指標(biāo)中的地位將大大上升。在銀行收緊信貸的條件下，回款才是王道，銷(xiāo)售額有了它，含金量才最高。
六，未來(lái)30天哪幾個(gè)地產(chǎn)公司會(huì)受到媒體特別待遇？
在房企層面，有以下幾個(gè)大公司會(huì)受到媒體的格外關(guān)注。原因無(wú)它，在市場(chǎng)信心疲弱之時(shí)，人們會(huì)更擔(dān)心與關(guān)注，那些到期債務(wù)壓頂、現(xiàn)金流預(yù)警、存貨較大，以及在牌桌上放了太多籌碼的大型房企。攸克君大膽點(diǎn)名幾個(gè)，供同業(yè)探討：
恒大地產(chǎn)：高周轉(zhuǎn)公司如同自行車(chē)模式，即自行車(chē)保持穩(wěn)定不倒的唯一秘訣是不斷前進(jìn)，一旦降低速度，自行車(chē)的方向感與穩(wěn)定性就會(huì)大大降低。恒大地產(chǎn)受累于三四線(xiàn)規(guī)模，固然有降低新開(kāi)工規(guī)模、以減少資本支出的戰(zhàn)術(shù)選項(xiàng)，但是作為三四線(xiàn)之王，恒大地產(chǎn)大本營(yíng)在這里，必須采取一切手段保持前進(jìn)。降價(jià)促銷(xiāo)戰(zhàn)術(shù)可能是恒大地產(chǎn)最大的看點(diǎn)。
人和商業(yè)：2008年香港資本市場(chǎng)上的地產(chǎn)破冰概念股，投行心目中的明星，上市后，業(yè)績(jī)卻直線(xiàn)下滑，虧損嚴(yán)重，最新的年報(bào)信息顯示，一年虧損額高達(dá)17億元，讓人大跌眼鏡。加上創(chuàng)始人的離婚事件，人和商業(yè)的輿論麻煩才剛剛開(kāi)始，因?yàn)椋庖L(fēng)波之后，人們需要下一個(gè)。
萬(wàn)達(dá)集團(tuán)： 去年一年之內(nèi)，五個(gè)萬(wàn)達(dá)城開(kāi)工奠基，超大體量的新開(kāi)工規(guī)模，令人擔(dān)心萬(wàn)達(dá)雖然行走在正確的方向上，但與正在降溫的市場(chǎng)對(duì)比，相對(duì)速度是不是太快了？！萬(wàn)達(dá)的數(shù)百萬(wàn)平米住宅配套是為了平衡其他萬(wàn)達(dá)城模塊的財(cái)務(wù)壓力，但是，這些每一個(gè)都過(guò)百萬(wàn)體量的住宅遇到了一個(gè)疲弱的市場(chǎng)，如何撬動(dòng)市場(chǎng)、激活客戶(hù)構(gòu)成一大看點(diǎn)。
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